Купля-продажа земельного пая: Что нужно знать?

Законом предусмотрено, что приобрести земельный пай может любое физлицо, имеющее гражданство Украины. Но первоочередность сохраняется за арендаторами участков, а также гражданами, которым принадлежит право:

• постоянного пользования;
• пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения фермерского хозяйства.

При этом законом предусмотрено, что купить физлицо может не более 100 га в одни руки.

Юрлица смогут купить земельный пай только с 1 января 2024 года, с ограничением в 10 000 га в одни руки.

Важно! В большинстве случаев владельцы земельных участков сдают их в аренду фермерским предприятиям. Так как первоочередное право выкупа сохраняется за такими предприятиями, то перед тем, как выставить участок на продажу, человек должен обратиться к арендатору, – предложив выкуп земельного пая. По закону, фермерские предприятия не могут купить участок, поэтому должны официально передать свое право выкупа другому физлицу.

Присвоение кадастрового номера – обязательная составляющая процесса приватизации, оформления права собственности, урегулирования договорных отношений, осуществляемых путем государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре.

Он присваивается земельному участку независимо от формы собственности. В случае перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, возникновения иных, кроме права собственности, вещных прав на земельный участок, изменения вещных прав на земельный участок, других сведений о нем – данный номер не изменяется.

Важно! В случае разделения или объединения земельному участку/земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера.

Для начала – проверить, присвоен ли кадастровый номер земельному участку. Это можно сделать посредством публичной кадастровой карты Украины: http://surl.li/ydva

Если кадастрового номера нет, необходимо обратиться к землеустроителю для изготовления технической документации и установления/восстановления границ участка в натуре и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре.

Также нужно пройти регистрацию на право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если это не было сделано. Для регистрации права необходимо обратиться в исполнительные органы городского (поселкового или сельского) совета или к нотариусу, а также можно обратиться в ЦПАУ.

При себе необходимо иметь паспорт, подтверждение уплаты административного сбора, документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

После регистрации права собственности на землю человеку выдадут бумажную или электронную выписку из Государственного реестра вещных прав.

Регистрация права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и указанный пакет документов сможет гарантировать владельцу право пользования, владения и распоряжения своим земельным участком.

В основном ситуация, когда земельный участок не имеет кадастрового номера, наблюдается у тех владельцев паев, которые получили государственные акты до 2004 года.

Важно! Владельцу сертификата на пай нужно оформить право собственности на земельный участок до 2025 года, поскольку после этой даты все бесхозные участки будут переданы в коммунальную собственность территориальной общины.

В случае если право собственности на землю датируется до 01.01.2013, то для продажи участка нужен соответствующий государственный акт, после 01.01.2013 – вытяг из Госреестра прав на недвижимое имущество или свидетельство о праве собственности.

Помимо этого понадобятся:

• вытяг из Государственного земельного кадастра (можно получить у нотариуса);
• выписка из Государственного реестра прав (можно получить у нотариуса);
• вытяг из технической документации о нормативной денежной оценке (можно получить в «Дії», на сайте Госгеокадастра или в ЦПАУ);
• паспорта и регистрационные номера учетной карточки плательщика налогов (идентификационные номера) сторон договора;
• отчет об экспертной денежной оценке земельного участка (его должен заказать собственник земельного участка у оценщика. Срок выполнения оценки – один-три дня, стоимость отчета – 600-1000 грн);
• если договор будет подписываться по доверенности, необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и ИНН;
• свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака, согласие супруга/супруги на заключение договора (должно быть получено непосредственно перед заключением сделки и заверено нотариусом).

Важно! Для заключения сделки нужен банковский счет. Оплата будет осуществляться в безналичной форме.

Главный в оформлении сделки – нотариус. Он проверяет документы и помогает с их оформлением. Впрочем, заключать сделки по купле-продаже земли сейчас готовы не все нотариусы. Причин несколько.

Во-первых, не все нотариусы подключились к Государственному земельному кадастру, чтобы в автоматизированном режиме проводить проверку по концентрации земли в одних руках. Во-вторых, механизм проверки концентрации земли в руках одного владельца значительно увеличивает время на проведение операции. Нотариус сравнивает данные двух реестров: Государственного земельного кадастра и Реестра вещных прав на недвижимое имущество. Часто данные в них не совпадают. Поэтому лучше обратиться к нотариусу, который уже заключал сделки по купле-продаже земель с/х назначения.

Важно! Стоимость услуг нотариуса за одну сделку стартует от 8 тысяч гривен. Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон (чаще всего стороны делят расходы пополам).

Первое, что должен сделать нотариус, – это проверить, есть ли ограничения на имущество: оплатил ли продавец штрафы, нет ли его в реестре должников, не является ли он должником перед государством или третьими лицами, нет ли открытых уголовных дел в отношении него.

Следующий шаг – проверить, зарегистрированы ли права собственности продавца в реестре вещных прав на соответствующий участок, есть ли он в земельном кадастре. После чего – зарегистрировать намерение продажи участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, если участок находится в аренде. Затем сообщить письмом арендатору о намерении продать земельный участок. Обычно это делается заказным письмом с уведомлением о вручении. Определенного шаблона такого письма нет, его форму нотариусы готовят по собственному усмотрению. И наконец – подготовить проект сделки купли-продажи земельного участка.

Во всех документах: намерении, проекте сделки и письме – нотариусы обычно указывают заявленную владельцем цену продажи. Если владелец передумал продавать по указанной цене, процесс запускается заново: регистрируется новое намерение и направляется очередное письмо арендатору с новой ценой.

Также нотариус должен задокументировать письменный ответ арендатора о желании воспользоваться преимущественным правом. Обычно нотариусы настаивают на нотариально заверенных письменных ответах арендаторов.

После отправленного арендатору письма возможны три варианта развития событий:

1. Арендатор согласился выкупить участок. Он сообщает об этом, и если арендатор – физическое лицо, то сделка осуществляется. Если арендатор является юридическим лицом, он не сможет купить участок. Он может передать свое приоритетное право на покупку приближенным физлицам. Так сейчас делает большинство аграрных хозяйств.

2. Арендатор отказался покупать участок, и нотариус это зафиксировал. Тогда землю можно продавать другим лицам.

3. Арендатор ничего не сообщил и не отреагировал на запрос нотариуса. В таком случае придется ждать два месяца для совершения сделки с другим покупателем.

Это основное, что необходимо знать продавцу относительно действий нотариуса. Большую часть времени он тратит на проверку сведений о покупателе, в частности, относительно имеющихся у него земельных активов.

Важно! После всех перечисленных действий оформление сделки длится от нескольких часов до одного рабочего дня. Но не исключено, что, возможно, придется несколько месяцев ждать ответа от арендатора. Важно помнить и то, что заблокировать сделку по продаже участка арендатор не может.

Стоимость земельного участка является исключительно предметом договоренности продавца и покупателя.

Стоимость земельного участка можно формировать согласно экспертным оценкам, расположению, срочности продажи и т.п. Открытие рынка земли будет постепенно формировать действительную стоимость украинского чернозема, которая со временем может меняться.

К примеру, сейчас в Запорожской области, согласно средней нормативной денежной оценке, 1 га земли сельскохозяйственного назначения в среднем стоит 30 000 грн.

Важно! Земля не может стоить малых средств. Принимая решение продать свой земельный пай, нужно взвесить все ЗА и ПРОТИВ, а также проанализировать стоимость подобных участков и лишь потом принимать окончательное решение.

Государственная пошлина составляет 1% от оценки участка, военный сбор – 1,5% от оценки. Если участок находится в собственности владельца менее трех лет или в этом году уже происходили другие операции по купле-продаже недвижимости, дополнительно нужно оплатить подоходный налог – в размере 5%.

Почти вся ответственность при продаже земельного участка лежит на нотариусе. Главное – не брать на себя какие-то обязательства по продаже и не соглашаться на расчет наличными. Желательно также не передавать посредникам или покупателям оригиналы документов, а прийти с ними на встречу к нотариусу. Также нужно внимательно читать все условия договора.

Важно! «Лакомым кусочком» для мошенников являются продавцы, у которых не все в порядке с документами. Потому что определенная часть прав на землю сегодня не зарегистрирована или зарегистрирована ненадлежащим образом (часть зарегистрирована на бумажных носителях и отсутствует в электронных реестрах). Сами такие права и объекты являются наиболее уязвимыми, и этим могут воспользоваться недобросовестные покупатели.

За дополнительной информацией можно обратиться в Бердянский местный центр по предоставлению бесплатной правовой помощи, он находится по адресу: ул. Свободы, 115/8. В связи с карантинными ограничениями центр работает в удаленном режиме. Так, чтобы получить правовую помощь (консультации, разъяснения, правовую информацию), можно написать на электронную почту центра: [email protected] либо позвонить по телефонам: (06153) 4-89-43, (096) 007-99-09. Необходимые документы можно оставить в ящике для корреспонденции, который находится в холле центра. Также правовую консультацию можно получить, позвонив по бесплатному номеру системы БПД 0 800-213-103, либо на страницах центра в соцсетях.

Благодарим за помощь в подготовке материала начальника отдела правопросвещения и предоставления бесплатной правовой помощи Марину Златеву.