Квартирный вопрос со временем не теряет своей актуальности. Желая приобрести или продать жилье, люди часто начинают интересоваться рынком недвижимости, который в последнее время изменчив и уязвим. Но если для большинства украинских городов есть общие тенденции в ценообразовании на объекты жилищного фонда, то Бердянск в этом плане несколько парадоксален. В чем особенности местного рынка недвижимости и почему бердянские квартиры стоят так же, как в Киеве или некоторых странах ближнего зарубежья, – узнавала Приморка.City
«Вторичка» втридорога и отсутствие фиксированной стоимости за 1 м2
Формирование цен рынка недвижимости зависит от многих факторов. Помимо спроса и предложения, основными из них являются: стабильность валюты; платежеспособность населения; эффективность законодательства, регулирующего вопросы купли-продажи жилья; наличие ипотечного кредитования граждан; эпидситуация в стране и пр. Кроме того, стоимость жилья зависит и от его расположения, а также от уровня жизни людей населенного пункта. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.
Что касается Бердянска, то в нашем городе принципы ценообразования несколько отличаются от общепринятых, и на сегодняшний день 1, 2 и 3-комнатные квартиры могут продаваться приблизительно по одной цене, а понятие фиксированной стоимости за 1 м2 недвижимости вообще отсутствует. Почему так происходит, разъяснил профессиональный риелтор Денис Лигута.
– В сфере недвижимости Бердянска я работаю более шести лет и, признаться честно, не перестаю удивляться ее особенностям: главная из них – это необоснованно высокие цены на жилье. При том, что 99% квартир или домов, выставленных на продажу, – сплошная «вторичка», ведь новостроек у нас практически нет, – сказал Денис. – Объяснить такую ценовую политику сложно, но, скорее всего, это связано с тем, что Бердянск – город-курорт, и в лучшие годы много людей инвестировали в квартиры, чтобы летом сдавать их в аренду отдыхающим. А спрос, как известно, порождает предложение… Таким образом был сформирован уровень цен, который, к слову, ничем не уступает крупным областным центрам или городам. Например, на сегодняшний день квартира в Бердянске может стоить столько же, сколько в Запорожье, Днепре, Николаеве, Херсоне и даже Киеве…
Также риелтор отметил, что еще одна особенность – дефицит рынка.
– Периодически бердянский рынок недвижимости переживает дефицит определенной категории жилья – если говорить о дне сегодняшнем, то это бюджетные «однушки». Но всему есть свои причины. Так, в последние два года повысилось количество желающих продать квартиры с большой площадью. Люди попросту пытаются от них избавиться, потому что им нечем платить за комуслуги. Вместе с тем – повысился спрос на малогабаритные однокомнатные квартиры. Соответственно это приводит к тому, что в данный момент на Горе можно приобрести за 18-20 тысяч долларов как однокомнатную квартиру в 30 м2, так и двух или трехкомнатную площадью в 60 м2. Вот что является главной причиной отсутствия фиксированной стоимости 1 м2 жилплощади в Бердянске.
Спрос падает, а цены – растут
Несмотря на пандемию, карантин, спад спроса и низкую покупательскую способность местных жителей, стоимость недвижимости в Бердянске постоянно растет. По словам Дениса Лигуты, в период с 2016 по 2022 год жилье в нашем городе подорожало в 1,5-2 раза, и это не предел.
– Все дорожает, и жилье – не исключение. Хотя, положа руку на сердце, в Бердянске цены на некоторые квартиры кажутся неоправданными. К примеру, есть владельцы, которые хотят продать свое жилье за 100 и выше тысяч долларов… При условии, что за такую же цену можно смело приобрести недвижимость в самых крупных городах Украины, а также в странах ближнего и дальнего зарубежья – Болгарии, Греции, Черногории, Польше, Чехии, подобные предложения вызывают лишь удивление! По моему мнению, здоровая цена двухкомнатной квартиры в Бердянске с автономным отоплением и косметическим ремонтом – это 25-30 тысяч долларов.
Рассказал риелтор и о реалиях бердянского рынка недвижимости:
– Специфика рынка недвижимости заключается в том, что активный период купли-продажи жилья приходится на период с сентября по декабрь. Потом – до середины весны спрос постепенно падает, а летом его вообще нет, это «мертвый сезон» для риелторов. И так каждый год. Если говорить о покупателях, то раньше люди больше инвестировали в недвижимость. Сейчас же продают то жилье, которое стабильно сдавали в аренду, говорят, что это нерентабельно и не приносит существенного дохода. Также часто бердянцы продают жилье, чтобы купить что-то взамен. Например, молодая семья хочет вместо однокомнатной квартиры приобрести двухкомнатную, и наоборот – пожилая пара решила продать свою большую трехкомнатную в центре, чтобы перебраться в однокомнатную на Горе… Вот таких примеров множество! Но практически во всех случаях бердянцы отдают предпочтение квартирам с ремонтом и автономкой. Ремонт по карману не всем, поэтому покупатели чаще всего выбирают объекты в состоянии «заходи и живи».
По словам Дениса, нередки случаи, когда в Бердянске покупают жилье люди из других городов – для летнего отдыха:
– Сейчас таких случаев не так много, как 5-6 лет назад, но все же есть. Комфортабельные квартиры на берегу моря наиболее пользуются спросом именно у иногородних покупателей. А местные жители предпочитают жилье на Горе – там ценник ниже на 15-20%, чем в центре города, – подчеркнул риелтор.
Выразил Денис Лигута и надежду на стабилизацию рынка.
– Если верить аналитикам, то 2022 год не принесет рынку недвижимости каких-то потрясений. Хочется, чтобы так и было, ценовая ситуация стала прогнозируемой, а спрос и предложение были максимально сбалансированными, – подытожил эксперт.
